Un chiffre brut, sans fard : 3,5 millions de foyers déclarent chaque année des revenus fonciers. Pas besoin de décor, la réalité suffit. Les loyers issus de la location nue d’un logement, d’un local, d’un terrain ou même d’une toiture pour antenne-relais entrent dans cette catégorie. La fiscalité française n’oublie personne : tout euro perçu d’un bien loué sans mobilier doit être signalé à l’administration fiscale, que l’on soit bailleur individuel ou membre d’une indivision. Voici ce qu’il faut saisir pour comprendre les revenus fonciers.
Quels revenus fonciers sont taxés ?
La fiscalité ne laisse guère de zones d’ombre : toute somme liée à la location d’un bien immobilier nu entre dans la case « revenus fonciers ». Sont concernés :
- les terrains ;
- les maisons ;
- les appartements ;
- les locaux professionnels ;
- les loyers perçus pour la mise à disposition de toits (par exemple, pour des antennes-relais).
En indivision, chacun déclare la part de loyer qui lui revient. À l’inverse, les loyers issus d’appartements meublés ne sont pas traités comme des revenus fonciers : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Peu importe la façon dont les loyers vous parviennent : qu’ils soient versés directement, collectés via un fonds de placement immobilier, une société civile immobilière ou une entreprise civile de placement, ils restent imposables au titre des revenus fonciers.
- d’un Fonds de Placement immobilier ;
- d’une société civile immobilière ;
- d’une entreprise civile de placement.
Les charges imputables au locataire ne sont pas intégrées dans l’assiette de l’impôt sur les revenus fonciers. En revanche, il ne faut pas oublier d’inclure les recettes exceptionnelles : indemnités d’assurance, subventions pour travaux accordées par l’Agence nationale de l’habitat, revenus issus de locations publicitaires ou encore loyers perçus avec retard. Tout cela passe sous le radar du fisc.
Comment sont imposés les revenus fonciers ?
Deux régimes existent pour la déclaration et l’imposition des revenus fonciers, selon le montant annuel perçu et le niveau des charges : le régime réel et le régime micro foncier.
Le régime réel
Ce mode de calcul s’impose dès que vos recettes foncières dépassent 15 000 euros par an ou si vous détenez un bien relevant d’un dispositif locatif exclu du micro foncier. Le principe : on déduit du total annuel des loyers les charges effectivement supportées (intérêts d’emprunt, travaux, gestion, frais divers). Il n’y a pas d’abattement automatique : c’est à vous de faire les calculs, ligne à ligne, pour aboutir au montant imposable. Les avantages fiscaux issus d’un dispositif comme le Pinel se soustraient également à vos revenus.
La déclaration s’effectue à l’aide du formulaire n° 2044 S ou n° 2044, puis le résultat obtenu doit être reporté sur la déclaration globale de revenus (n° 2042).
Le régime micro foncier
Pour ceux dont les loyers bruts n’excèdent pas 15 000 euros par an, le régime micro foncier simplifie la vie : l’administration applique d’office un abattement de 30 % sur les recettes déclarées. Les charges réelles ne sont alors pas prises en compte. Ici, pas de formulaire spécifique à remplir : il suffit d’indiquer le montant total des loyers bruts sur la déclaration principale (n° 2042).
Si vos charges annuelles dépassent 30 % de vos recettes, il est possible d’opter pour le régime réel, même sous le seuil des 15 000 euros. Mais attention : ce choix vous engage pour trois ans minimum.
Taux d’imposition et prélèvements
Qu’importe le régime choisi, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu : le taux marginal varie entre 0 et 45 %. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux, actuellement fixés à 17,2 %. Si l’ensemble génère un bénéfice, tout s’additionne ; en cas de déficit, ce dernier peut s’imputer sur le revenu global (sous certaines conditions) ou sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Quelles charges sont déductibles ?
Au-delà du déficit foncier, de nombreuses dépenses peuvent être retranchées de vos recettes : intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, coûts liés aux travaux ou encore frais de notaire. Pour être déductibles, les charges doivent concerner directement le bien loué.
Les intérêts d’emprunt doivent être liés à l’acquisition ou à la rénovation du bien. Un plafond annuel s’applique, par exemple : pour un crédit antérieur à 2011, la déduction ne peut excéder 3 750 euros par an.
Les frais de gestion incluent les honoraires versés aux agences immobilières, mais aussi toute dépense liée à l’entretien administratif du bien.
Pour les travaux, seules certaines opérations sont éligibles : amélioration, réparation, entretien courant (peinture, ravalement, etc.). Avant d’engager des frais, mieux vaut solliciter l’avis d’un professionnel pour s’assurer de leur déductibilité.
Les frais de notaire correspondent principalement aux actes d’acquisition (acte authentique, droits d’enregistrement, etc.) et peuvent venir réduire l’assiette imposable.
Un plafonnement est toutefois en vigueur, afin de limiter la déduction et d’éviter une érosion excessive des recettes imposables.
Déclarer ses revenus fonciers : mode d’emploi
Comprendre le fonctionnement des revenus fonciers, c’est bien ; savoir les déclarer, c’est mieux.
Le formulaire à utiliser dépend du type de location. Pour une location nue, le formulaire 2044 est le bon outil. Il se télécharge sur le site officiel des impôts ou se retire auprès du service des finances publiques de votre secteur. Pour les locations meublées, il faut basculer sur le formulaire 2044S.
Après avoir renseigné avec soin toutes les informations requises, il ne reste qu’à transmettre le dossier à l’administration fiscale. Le calcul de l’impôt se base sur l’ensemble de vos revenus, en appliquant la tranche marginale adaptée à votre situation.
Quelques repères : il n’existe pas de taux fixe sur les loyers immobiliers. Mais on peut retenir que, pour les locations nues :
- Jusqu’à 10 084 euros : pas d’impôt sur la somme perçue ;
- De 10 085 à 25 710 euros : application du taux effectif correspondant à votre tranche d’imposition ;
- Au-delà : imposition forfaitaire, entre 20 et 30 % du total des loyers encaissés.
Pour les locations meublées :
- Jusqu’à 23 000 euros : exonération ;
- De 23 001 à 70 000 euros : application du taux effectif correspondant à votre tranche d’imposition ;
- Au-delà : imposition forfaitaire annuelle, le pourcentage variant entre 50 % et 71 % selon la durée de la location (courte ou longue).
La précision est de mise : une déclaration bien remplie limite les mauvaises surprises. Pour toute interrogation, les agents du fisc restent accessibles et répondent aux questions, y compris les plus pointues.
Pensez à vous renseigner sur les dispositifs auxquels vous êtes potentiellement éligible, comme certains crédits d’impôt ou aides pour travaux : un oubli peut coûter cher.
Gérer un patrimoine locatif implique des démarches, parfois fastidieuses. Mais bien orchestré, ce revenu peut transformer un simple investissement en véritable levier financier. Ceux qui maîtrisent ces règles avancent sur le marché immobilier avec une longueur d’avance. Qui saura en tirer parti ?
