Comment déclarer les revenus d’une SCPI ?

Comme la majorité des placements immobiliers, les revenus engendrés par les SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Effectivement, la SCPI permet de bénéficier des intérêts considérés comme des revenus fonciers. Cependant, au cours de la déclaration, des changements s’opèrent. La méthode de déclaration n’est pas similaire qu’il soit question d’une déclaration avec le régime réel ou micro-foncier. Ainsi, comment faire pour la déclaration des revenus fonciers et financiers ?

Comment faire le choix du régime ?

Avant toute chose, il est essentiel de choisir avec discernement le régime. De la même manière que les loyers que vous recevez quand vous possédez un appartement, les SCPI OU Société Civile de Placement Immobilier sont taxées sur la base des revenus fonciers, à l’image de la majorité des investissements dans l’immobilier locatif. Effectivement, toutes les sources de revenus complémentaires sont fiscalisées, par conséquent, vos revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux simultanément.

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Il y a deux formes de régimes fiscaux qui peuvent correspondre à la détention de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de rendement en direct, soit le régime réel et le micro foncier. Que vous soyez impliqué par le régime réel ou le micro foncier, la déclaration SCPI n’est pas identique. En effet, pour le régime micro-foncier, certaines conditions s’appliquent, notamment concernant vos revenus financiers qui ne doivent pas émaner uniquement de vos parts de SCPI. Il s’agit d’un régime permettant de faciliter les processus déclaratifs, notamment une déduction forfaitaire de 30% à chacun des associés. Ce type de régime s’adapte particulièrement aux investisseurs qui procèdent à l’acquisition de leurs parts de SCPI au comptant. Par ailleurs, les revenus bruts engendrés par votre investissement ne doivent pas dépasser 15 000 euros par an. Pour les investisseurs désirant réaliser un placement à crédit, ce type de régime n’est pas indiqué. Effectivement, les charges déductibles sont parfois plus élevées que la déduction de 30% que ce régime accorde.

En ce qui concerne le régime réel, il vous permet de rabattre l’ensemble des charges proportionnelles à votre placement immobilier en SCPI. Vous avez la possibilité de rabattre les intérêts d’emprunt, les cotisations d’assurance de prêt ainsi que les frais de dossier du revenu rémunérateur brut reçu dans le but de diminuer le coût de vos impôts.

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Déclaration des revenus SCPI avec le régime micro-foncier : comment faire ?

Le régime micro-foncier est parfois appréhendé par les investisseurs comme un régime convenable et facile à instaurer. Toutefois, il est nécessaire de s’accorder à quelques conditions, notamment l’accumulation des revenus fonciers annuels qui ne doit pas excéder 15 000 euros par an. Par surcroît, l’associé ne doit pas encaisser d’autres revenus fonciers. En outre, l’investisseur ne doit pas posséder de biens immobiliers ou de parts de SCPI duquel le revenu joui déjà d’un régime fiscal distinct.

Dans le cas où toutes les conditions sont comblées, l’associé pourra profiter d’une déduction de 30% sur ses revenus fonciers bruts. La déduction est infligée de manière automatique par l’administration fiscale et doit compenser la totalité des charges inhérentes à l’habitation. Aucune dépense ne peut être retranchée lors de votre déclaration. Dans le but de procéder à la déclaration des revenus fonciers, vous devrez avoir avec vous votre relevé annuel que la SCPI vous a adressé et où les loyers bruts annuels récupérés apparaissent. Vous devez également prélever 70% et additionner vos autres revenus fonciers le cas échéant. Vous devez ensuite afficher le total dans la case 4BE en page 3 de la déclaration fiscale de base, soit le formulaire 2042.

Néanmoins, le régime micro-foncier n’est pas systématiquement accommodant. Dans le cas où vous procédez à l’acquisition des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit, les charges relatives à votre placement seront, de manière générale, plus grand que 30% des loyers bruts. C’est essentiellement à cause des intérêts d’emprunt. Par conséquent, les intérêts que le régime micro-foncier engendre s’annihilent. A contrario, dans le cas où vous réglez au comptant, ces charges sont approximativement 30%. L’utilisation de ce régime ne permet pas l’obtention des avantages fiscaux des SCPI européennes.

Déclaration des revenus SCPI avec le régime réel : comment faire ?

À la différence du régime micro-foncier, le régime réel est intéressant quand le montant des intérêts d’emprunt et assurance emprunteur est plus élevé que la déduction de 30% accordée dans le premier régime. Dans le but de pouvoir choisir cette forme de régime, certaines conditions doivent être respectées, notamment des revenus fonciers qui surpassent 15.000 euros par an ou des revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros mais vous devez être d’accord de pratiquer l’option pendant 3 ans.

La société de gestion de la SCPI envoie tous les ans à l’ensemble des associés un IFU ou Imprimé Fiscal Unique qui affiche le montant du revenu brut, des intérêts d’emprunt que la SCPI a conclu pour l’achat des immeubles ainsi que des charges. Il est essentiel de les ajouter aux intérêts d’emprunt du particulier et qui concordent à l’apport que l’associé de la SCPI possède.

Dans le cas où les revenus fonciers nets sont plus élevés que zéro, vous obtenez ainsi un intérêt foncier que vous devez inscrire sur votre déclaration 2042. Dans le cas où les revenus fonciers nets sont inférieurs à zéro, il est alors question d’un déficit foncier que vous devez inscrire sur votre déclaration 2042. Le déficit foncier est déduit, premièrement, sur le revenu global de l’année à hauteur de 10 700 euros, ensuite sur les revenus fonciers des 10 années d’après.

Comment réaliser la déclaration des revenus fonciers ?

Dans le cas où vous avez adopté le régime micro-foncier, sachez qu’il s’agit de la simplicité. Effectivement, le régime micro-foncier permet d’effectuer la déclaration des revenus SCPI de manière simple. Vous profitez d’une déduction de 30% sur vos revenus fonciers bruts. Par conséquent, les calculs sont faciles à réaliser. En effet, vous n’avez qu’à communiquer le montant total de vos revenus fonciers à la case 4BE du formulaire 2042. En revanche, dans le cas où vous avez opté pour le régime réel, vous êtes tenu de compléter la déclaration 2044 à la portée de tous sur le site internet de l’administration fiscale.

Il est nécessaire de mentionner sur la case 11 du formulaire 2044 le revenu brut encaissé. Sur la case 112 du formulaire 2044, vous devez mentionner les frais et les charges. Sur la case 113 du formulaire 2044, vous devez mentionner les intérêts d’emprunt. Puis, vous devez indiquer le revenu net sur la case 114 du formulaire 2044.

Pour la case 114, dans le cas où vous remarquez un bénéfice, vous devez reporter le montant affiché à la case 4BA. Dans le cas où vous avez établi un déficit, vous devez compléter la case 430 du formulaire 2044. Dans le cas où vous êtes propriétaires d’autres biens tels que la nue-propriété ou encore d’autres régimes particuliers de défiscalisation, vous devez confirmer vos revenus fonciers par le biais du formulaire de déclaration 2044.

Déclaration des revenus financiers : comment faire ?

Par rapport à la déclaration des revenus financiers, il est essentiel d’assimiler que lorsqu’un associé effectue un apport de capital à une SCPI, la société de gestion doit placer cet apport en immobilier dans les plus brefs délais. Cependant, ce placement peut souvent prendre plus de temps. Dans le but de ne pas subir des pertes de temps et d’argent, la société de gestion est habilitée à investir ces fonds sur des supports financiers sûrs qui rapportent quelques billets.

C’est pour cette raison qu’à la fin de l’année, vous avez la possibilité d’apercevoir sur votre relevé annuel des revenus financiers. Il est, de ce fait nécessaire, de procéder à la déclaration de ces revenus. Cette déclaration est facile. En effet, les revenus financiers en question sont systématiquement introduits dans  le formulaire 2042. Il vous suffit juste de procéder à la vérification des montants affichés. Ces revenus sont assujettis aux impôts de la même façon que les revenus fonciers, soit l’imposition aux prélèvements sociaux ainsi que le TMI ou Taux Marginal d’Imposition.

Déclaration d’une plus-value : comment faire ?

Un parc de SCPI  n’est pas fixé. Effectivement, le parc immobilier vit selon les achats mais également des cessions d’un ou plusieurs biens pendant une année. Pendant une cession, des plus-values peuvent être assujetties aux taxes à l’échelle de la fiscalité personnelle des associés. La déclaration est facile. Effectivement, ces plus-values sont systématiquement introduites à votre déclaration d’impôts et il vous suffira juste d’analyser les montants.

Au cours de la vente des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), la plus-value immobilière s’estime par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat renchérit de ses frais d’achat. Il est approprié de pratiquer une déduction aux prix de vente et le prix d’achat. L’abattement total d’impôts sociaux se pratique pour les biens que vous possédez depuis plus de 30 ans. La plus-value est assujettie à une imposition forfaitaire qui correspond à 19% multiplié des prélèvements sociaux, à savoir un taux global de 36,2%.

Les déductions possibles pour réduire sa fiscalité sur les revenus de SCPI

Pensez à bien soustraire l’ensemble des charges liées à votre investissement (frais d’acquisition, frais d’enregistrement…) au total des loyers perçus tout au long de l’année.

Une autre technique permettant une optimisation fiscale est celle du déficit foncier. Ce système implique que si vos charges locatives excèdent votre revenu locatif brut, vous pouvez imputer cette différence sur les autres sources de revenus fonciers ou non-fonciers que vous possédez. Cette pratique peut s’avérer particulièrement avantageuse pour ceux ayant une forte imposition.

Certains dispositifs tels que la loi Pinel ou le Régime Monuments Historiques sont aussi envisageables pour faire baisser la fiscalité sur les revenus provenant des SCPI.

Avant toute initiative vis-à-vis du fisc, pensez à bien et sérieusement consulter un spécialiste endurci dans ce domaine complexe qu’est celui des placements immobiliers afin qu’il puisse évaluer votre situation fiscale et vous guider vers les choix les plus judicieux pour réduire au mieux la fiscalité sur vos revenus en accord avec la réglementation en vigueur.

Les particularités fiscales à prendre en compte en cas d’investissement en SCPI à l’étranger

Si vous envisagez d’investir dans une SCPI à l’étranger, vous devez prendre en compte certaines particularités fiscales. Effectivement, la fiscalité peut varier considérablement selon les pays et cela peut avoir un impact non négligeable sur vos revenus.

Dans le cas d’une SCPI étrangère, les loyers perçus seront soumis à la fiscalité du pays concerné. Vous devez vous renseigner sur les conditions fiscales applicables dans le pays en question afin de bien comprendre quelle part des revenus sera imposable.

Il faut aussi prendre en compte le traitement fiscal des plus-values réalisées lors de la revente des parts détenues dans cette SCPI étrangère. Les règles peuvent être différentes selon chaque pays et il est indispensable d’être au fait des modalités pour éviter toute mauvaise surprise.

Vous devez savoir comment sont traités les revenus locatifs ainsi que les plus-values réalisées à l’étranger.

Il ne faut pas oublier que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aussi aux biens immobiliers situés hors de France dès lors que leur valeur excède 1,3 million d’euros. Si vous êtes propriétaire ou détenez des parts dans une SCPI étrangère dont la valeur dépasse ce seuil, alors vous êtes soumis à cet impôt qui peut représenter une charge importante pour votre patrimoine.

Investir dans une SCPI étrangère peut offrir certains avantages, mais cela nécessite une certaine vigilance quant aux conséquences fiscales. Il est donc recommandé de faire appel à un expert en la matière pour bien évaluer les risques et déterminer si cela correspond à votre profil d’investisseur.