Le régime de TVA d’une opération de marchand de bien ne se choisit pas dans un tableau Excel : il se négocie ligne par ligne dans le projet d’acte. En 2026, plusieurs points de doctrine récents modifient la rédaction des clauses notariales, de l’option TVA à la motivation du régime de marge. Nous passons en revue les arbitrages concrets à poser avec votre notaire avant signature.
Assimilation à un bien en stock et locaux partiellement vacants : la clause que le notaire oublie souvent
Lorsqu’un marchand de bien inscrit un immeuble ancien en stock dans l’attente de sa revente, il peut bénéficier du régime dit d’assimilation. Ce régime permet la déductibilité anticipée de la TVA sur les travaux, avant même la cession. Le point sensible se situe dans la rédaction de l’acte d’acquisition et dans les mentions relatives à l’affectation du bien.
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Depuis la réponse ministérielle de 2023, un marchand de bien qui détient des locaux partiellement vacants peut conserver le bénéfice de ce régime, à condition de démontrer une recherche active de locataires. En pratique, cela signifie que le notaire doit intégrer dans l’acte une clause précisant la destination locative temporaire du bien et les diligences entreprises (mandats de gestion, annonces, courriers).
Nous recommandons de négocier avec le notaire la rédaction d’une clause d’affectation documentée, accompagnée d’un dossier de preuves annexé à la minute. Sans cette précaution, un contrôle fiscal peut remettre en cause la déductibilité de la TVA sur l’ensemble des travaux engagés pendant la période de détention.
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Motivation du choix TVA sur marge ou TVA sur prix total dans l’acte notarié
Le choix entre TVA sur marge et TVA sur prix total n’est pas une simple case à cocher. Depuis la sécurisation du régime de TVA sur marge pour les terrains à bâtir intervenue début 2022, la doctrine impose de motiver le choix du régime directement dans l’acte de vente.
Le notaire doit vérifier et consigner plusieurs éléments factuels :
- L’origine du bien : acquisition auprès d’un non-assujetti (particulier) ou d’un assujetti ayant collecté de la TVA, car ce critère détermine si la marge est applicable
- L’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu, condition renforcée par les arrêts du Conseil d’État de 2020 (n° 428234 et 431641)
- L’état du terrain ou de l’immeuble au moment de l’acquisition, pour exclure toute requalification en livraison d’immeuble neuf soumise de plein droit à la TVA sur prix total
- L’absence de droit à déduction lors de l’achat initial, condition sine qua non de la TVA sur marge
Si l’un de ces éléments manque ou reste ambigu, l’administration peut requalifier l’opération en TVA sur prix total, avec rappel et pénalités. Nous observons que beaucoup de notaires se contentent de mentionner le régime choisi sans le justifier. Exigez une rédaction qui expose les fondements factuels du choix.
Option à la TVA sur un immeuble ancien : ce qu’il faut verrouiller avant la signature
La vente d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de TVA. Le marchand de bien peut toutefois opter pour la soumettre à la TVA, opération par opération, voire lot par lot. Cette option doit impérativement être mentionnée dans l’acte de vente.
Le piège fréquent : l’option ne nécessite pas l’accord de l’acheteur, mais elle modifie radicalement l’économie de la transaction pour lui. Si l’acquéreur est un particulier ou un non-assujetti, il ne récupérera pas la TVA facturée. Le prix net de l’opération augmente, et la vente peut échouer.
Points à négocier avec le notaire sur l’option TVA
Le notaire doit rédiger une clause qui précise la qualité de l’acquéreur au regard de la TVA. Nous recommandons d’y ajouter une mention sur le traitement des droits de mutation : lorsque la vente est soumise à la TVA sur option, l’acquéreur bénéficie d’un droit de mutation à taux réduit de 0,715 % au lieu du taux de droit commun. Cette économie compense partiellement la TVA supportée.
Le notaire doit aussi anticiper le scénario d’un engagement de revendre non respecté. Si le marchand de bien a bénéficié du taux réduit via l’article 1115 du CGI et ne revend pas dans le délai, le complément de droits devient exigible. La clause doit prévoir les modalités de régularisation et les responsabilités respectives.
Engagement de revendre et engagement de construire : arbitrage fiscal à inscrire dans l’acte
Ces deux mécanismes du CGI produisent des effets très différents sur la taxe de publicité foncière. L’engagement de revendre (art. 1115) ramène la TPF à 0,715 %. L’engagement de construire (art. 1594-0 G A) réduit les droits à un montant fixe. Le choix entre les deux dépend du projet réel du marchand de bien, et le notaire doit formaliser cet engagement de façon précise.
Un engagement de construire mal rédigé, qui ne détaille pas la nature des travaux envisagés ou le calendrier prévisionnel, expose le marchand de bien à une remise en cause en cas de contrôle. Le notaire doit exiger un descriptif technique des travaux et un planning, annexés à l’acte.
L’arbitrage se joue aussi sur le montage mixte : un marchand de bien qui acquiert un immeuble pour revendre certains lots et en construire d’autres peut combiner les deux engagements. La rédaction notariale doit alors ventiler précisément les lots concernés par chaque régime, faute de quoi l’administration appliquera le régime le moins favorable à l’ensemble.
Taxe de publicité foncière et décote ciblée en zone tendue
Certaines collectivités en zone tendue ont mis en place des réductions ciblées de la taxe de publicité foncière pour les opérations de marchands de bien portant sur des logements destinés à la résidence principale. Ce dispositif, encore peu utilisé, suppose que le notaire identifie la commune concernée et insère les mentions adéquates dans la réquisition de publication.
Nous constatons que la plupart des notaires n’effectuent pas cette vérification spontanément. Le marchand de bien doit interroger le notaire sur l’éligibilité de chaque opération à ces dispositifs locaux, sous peine de payer des droits au taux plein sans raison.
La maîtrise de la TVA pour un marchand de bien passe moins par la connaissance des textes que par la qualité de leur transcription dans l’acte notarié. Chaque opération produit un régime fiscal distinct. Le notaire n’est pas un simple rédacteur : c’est un interlocuteur technique dont les clauses engagent la rentabilité de l’opération sur plusieurs années.
