On vend un appartement acheté il y a huit ans, pas de factures de travaux sous la main, et le notaire annonce une plus-value imposable de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le réflexe, c’est de chercher comment gonfler le prix d’acquisition pour réduire la note. En 2026, le forfait travaux de 15 % reste l’outil le plus simple pour y parvenir, mais ses conditions d’utilisation et son articulation avec les frais réels méritent qu’on s’y arrête.
Forfait travaux 15 % : pourquoi il reste utilisable sans aucune facture en 2026
Le forfait travaux permet de majorer le prix d’acquisition de 15 % dès lors que le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Ce mécanisme s’applique même si aucun travaux n’a été réalisé et sans le moindre justificatif. Le notaire l’intègre directement dans le calcul de la plus-value brute.
Concrètement, sur un bien acheté 200 000 euros, la majoration atteint 30 000 euros. La plus-value imposable diminue d’autant. Pour un vendeur qui n’a conservé aucune facture, c’est souvent la seule optimisation mobilisable au moment de la cession.
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n’a pas modifié ce dispositif. Ni le taux de 15 %, ni la condition de détention de cinq ans, ni l’absence d’obligation documentaire n’ont été remis en cause. Les propositions de refonte du régime des plus-values immobilières discutées au Parlement n’ont pas abouti sur ce point.
Forfait 15 % ou travaux réels : le choix qui change la plus-value imposable
On ne peut pas cumuler le forfait de 15 % avec la déduction des travaux réels. Il faut choisir l’un ou l’autre. Et ce choix est définitif pour la vente en cours.
Quand le forfait suffit
Si les travaux effectués représentent moins de 15 % du prix d’achat, le forfait est plus avantageux. C’est le cas typique d’un bien où l’on a juste refait les peintures ou changé un ballon d’eau chaude sans conserver les factures.
Quand les frais réels prennent le dessus
Pour un bien ayant fait l’objet d’une rénovation lourde (toiture, isolation, salle de bain complète), les travaux réels dépassent souvent les 15 %. Dans ce cas, il faut pouvoir produire l’ensemble des factures acquittées par une entreprise. Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont pas déductibles.
Les dépenses acceptées en frais réels doivent correspondre à des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. Les simples réparations locatives ou l’entretien courant sont exclus. Cette distinction est source de litiges réguliers avec l’administration fiscale.
- Travaux déductibles : remplacement d’une chaudière, reprise de la toiture, création d’une extension, mise aux normes électriques
- Travaux non déductibles : remplacement d’un robinet, entretien de la chaudière, nettoyage de façade sans ravalement
- Travaux exclus dans tous les cas : ceux réalisés par le propriétaire sans facture d’entreprise, même avec des justificatifs d’achat de matériaux
Taux d’imposition 2026 sur la plus-value immobilière : pas de hausse malgré les débats
Le taux global reste fixé à 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). La hausse de la CSG sur les revenus du capital adoptée par la LFSS 2026 concerne les revenus de capitaux mobiliers, pas les plus-values immobilières des particuliers.
C’est un point que beaucoup de vendeurs confondent. Le PFU (prélèvement forfaitaire unique) est passé à 31,4 % sur les dividendes et intérêts, mais cette augmentation ne touche pas la pierre. Les plus-values immobilières conservent leur régime propre.
Au-delà de 50 000 euros de plus-value nette par cédant, une surtaxe progressive s’ajoute. Elle varie de 2 % à 6 % selon le montant. Ce seuil se calcule par propriétaire, ce qui signifie qu’un couple vendant en indivision divise la base de calcul par deux.
Abattement pour durée de détention : la réforme des 17 ans n’a pas été adoptée
Un amendement prévoyait de ramener le délai d’exonération totale de 22 à 17 ans pour l’impôt sur le revenu. Cette proposition a été votée en première lecture puis abandonnée dans le texte final. L’exonération totale reste à 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le barème d’abattement progressif continue donc de s’appliquer selon la grille existante. Les premières années de détention (jusqu’à cinq ans) ne donnent droit à aucun abattement. L’abattement augmente ensuite par paliers jusqu’à l’exonération complète.
Pour un vendeur qui détient son bien depuis une douzaine d’années, le forfait travaux de 15 % combiné aux abattements pour durée de détention peut réduire significativement la facture. On a intérêt à faire tourner les deux mécanismes ensemble avant de fixer le prix de vente.
Exonération de la résidence principale : le piège du délai de vente
La vente de la résidence principale reste totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention. Ce point n’a pas changé en 2026.
Le piège se situe ailleurs. Quand on quitte le logement avant la vente (déménagement, séparation, mutation), le bien doit être vendu dans un délai raisonnable pour conserver l’exonération. L’administration retient généralement un an, parfois un peu plus si le marché local est tendu.
- Le bien doit avoir été la résidence principale au jour de la mise en vente
- Le vendeur ne doit pas avoir occupé un autre logement à titre principal entre le départ et la vente
- Un bien mis en location après le déménagement perd le bénéfice de l’exonération résidence principale
Un vendeur non-résident peut aussi bénéficier d’une exonération spécifique plafonnée à 150 000 euros de plus-value, sous conditions de nationalité et de délai depuis le départ de France.
Le forfait travaux de 15 % n’a d’utilité que pour les biens qui ne bénéficient pas de l’exonération résidence principale. Avant de chercher à optimiser le calcul, la première question reste celle du statut du bien vendu. Un bien occupé à titre principal jusqu’à la vente échappe à toute imposition sur la plus-value, quel que soit le montant du gain réalisé.
