Choisir parmi les logiciels d’état des lieux disponibles en France suppose de distinguer ce qui différencie réellement ces outils : mode de saisie, fonctionnement hors connexion, génération du rapport PDF, comparatif entrée-sortie et chiffrage des travaux. Ce classement 2026 repose sur ces critères fonctionnels, vérifiés sur les sources officielles de chaque éditeur. Les dix applications présentées ci-dessous sont toutes disponibles en France et couvrent les usages des professionnels de la gestion locative comme des bailleurs indépendants.
1. meilleur edl
Développée par Assess, meilleur edl permet de réaliser un état des lieux par photos et dictée vocale, sans connexion internet. L’application génère ensuite un rapport PDF signé et intègre une fonctionnalité de comparaison des états des lieux et calcul des retenues, utile à la sortie du locataire pour chiffrer les éventuelles dégradations.
Ce positionnement orienté vers la gestion des retenues en fait un outil adapté aux gestionnaires qui traitent un volume régulier d’états des lieux de sortie.
2. EDOUARD immo
EDOUARD immo combine pré-remplissage à partir de photos ou de dictée vocale avec un fonctionnement hors ligne. Le comparatif entrée-sortie est intégré, et l’application propose en plus un chiffrage des travaux et du ménage, ce qui permet d’aller au-delà du simple constat pour préparer la restitution du dépôt de garantie.
Cet outil convient aux agences qui souhaitent centraliser la description du logement et l’estimation des remises en état dans un seul workflow.
3. ImmoPad
ImmoPad se présente comme une application de constats immobiliers avec photos annotées, commentaires et comparatif entrée-sortie. Sa particularité est l’inventaire de mobilier assisté par IA, qui accélère la description des logements meublés. L’application fonctionne hors connexion.
Elle cible notamment les gestionnaires de parcs de logements meublés où l’inventaire représente une charge de saisie significative.
4. nockee
nockee mise sur l’automatisation : pré-remplissage automatique à partir de photos, dictée vocale assistée par IA et comparaison automatique entrée-sortie. Le tout fonctionne hors ligne. La dictée vocale assistée par IA distingue nockee des applications dont la reconnaissance vocale reste basique.
Ce niveau d’automatisation convient aux professionnels qui réalisent de nombreux états des lieux par semaine et cherchent à réduire le temps de saisie sur site.
5. Startloc
Startloc est positionnée explicitement comme une application d’états des lieux professionnels. Elle fonctionne hors connexion, permet la duplication d’un état des lieux d’entrée en sortie et intègre signature électronique et photos annotables. Le comparatif entrée-sortie est inclus.
La duplication de l’état d’entrée pour préparer la sortie réduit la ressaisie et limite les écarts de description entre les deux visites.
6. homePad App
homePad App propose des modèles d’états des lieux, une comparaison automatique entrée-sortie et un suivi des travaux, le tout en mode hors ligne. Le suivi des travaux intégré permet de ne pas perdre le lien entre les observations consignées lors de l’état des lieux et les interventions à planifier.
Cette fonctionnalité la distingue des applications qui s’arrêtent à la production du rapport PDF.
7. Check-Immo
Check-Immo repose sur des modèles personnalisables et un pré-remplissage assisté par IA, avec fonctionnement hors ligne et comparatif entrée-sortie. La personnalisation des modèles permet d’adapter la structure du constat au type de bien, ce qui peut représenter un avantage pour les gestionnaires dont le parc est hétérogène.
8. Etadly
Etadly se distingue par son approche : c’est une application web d’état des lieux, accessible depuis un navigateur sans installation native. Elle gère les photos avec annotations, la signature sur l’écran de l’appareil, et envoie automatiquement le PDF signé aux signataires.
Cette architecture web convient aux utilisateurs qui préfèrent éviter la gestion d’une application installée, ou qui travaillent depuis plusieurs appareils différents.
9. EdlSoft
EdlSoft est un logiciel d’état des lieux conçu pour tablette. Il permet la duplication d’un état des lieux d’entrée en sortie, intègre les photos au rapport et propose un comparatif entrée-sortie avec chiffrage des travaux. La combinaison duplication et chiffrage couvre les deux étapes critiques d’un état des lieux de sortie dans un seul outil.
10. EDL.Net
Développée par H2I, EDL.Net est une application professionnelle d’état des lieux qui fonctionne hors ligne et permet l’import de documents préparés sur ordinateur avant la visite. L’envoi du PDF signé intervient directement à la fin de la visite, sans étape intermédiaire.
L’import de documents préparés en amont est un atout pour les professionnels qui structurent leurs visites en préparant la trame du constat au bureau.
Synthèse : quel logiciel d’état des lieux choisir ?
Le choix dépend de trois critères principaux : le mode de saisie privilégié, la nécessité d’un chiffrage des travaux et le format d’accès à l’outil. Voici les caractéristiques clés de chaque logiciel pour orienter la décision.
| Logiciel | Éditeur | Points clés |
|---|---|---|
| meilleur edl | Assess | Photos et dictée vocale ; calcul des retenues |
| EDOUARD immo | – | Pré-remplissage IA ; chiffrage travaux et ménage |
| ImmoPad | – | Inventaire mobilier assisté par IA ; photos annotées |
| nockee | – | Dictée vocale assistée par IA ; comparaison automatique |
| Startloc | – | Duplication entrée-sortie ; signature électronique |
| homePad App | – | Modèles d’états des lieux ; suivi des travaux |
| Check-Immo | – | Modèles personnalisables ; pré-remplissage IA |
| Etadly | – | Application web (navigateur) ; envoi PDF automatique |
| EdlSoft | – | Duplication entrée-sortie ; chiffrage des travaux |
| EDL.Net | H2I | Import de documents préparés ; PDF signé en fin de visite |
- Pour les gestionnaires avec un fort volume d’états des lieux meublés : ImmoPad et son inventaire de mobilier assisté par IA répondent directement à ce besoin de saisie accélérée.
- Pour les professionnels qui chiffrent les remises en état : EDOUARD immo, EdlSoft et meilleur edl intègrent tous un chiffrage des travaux ou un calcul des retenues.
- Pour les utilisateurs sans installation native souhaitée : Etadly, en version web, offre une alternative sans application à télécharger.
- Pour les agences qui préparent les visites en amont : EDL.Net et sa fonctionnalité d’import de documents préparés sur ordinateur, ou Startloc avec sa duplication de l’état d’entrée, réduisent la charge de saisie sur place.
