Tout ce que vous devez savoir sur les revenus fonciers

Les revenus fonciers représentent l’ensemble de vos revenus qui sont issus de la location d’un bien immobilier. Il s’agit des loyers que vous percevez pour des locations sans meubles ou nues. Ce dernier doit être déclaré par votre bailleur ou vous-même auprès de l’administration fiscale. Voici tout ce que vous devez savoir sur les revenus fonciers.

Quels sont les revenus fonciers qui sont concernés par l’imposition ?

L’ensemble des revenus issus de votre patrimoine immobilier appartiennent à la catégorie des revenus fonciers et sont donc imposables. Il s’agit :

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• les terrains ;

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• maisons ;
• appartements ;
• locaux professionnels ;
• les loyers des toits pour permettre l’installation des antennes-relais.

Dans le cas où votre bien serait en indivision, vous déclarez le loyer qui vous revient de droit comme revenus fonciers. En effet, si vous possédez des appartements meublés, vos loyers ne sont pas imposés en qualité d’impôt sur le revenu foncier. Ils sont taxés comme des bénéfices commerciaux et industriels. Font partie également des revenus fonciers, votre mode de perception des loyers. Ils sont imposables si vous les encaissez directement ou par l’aide :

• d’un Fond de Placement immobilier ;
• d’une société civile immobilière ;
• d’une entreprise civile de placement.

Vos différentes charges locatives ne sont pas concernées par l’imposition. Toutefois, vous devez inclure vos recettes exceptionnelles comme : les indemnités d’assurances ou les subventions de l’Agence nationale de l’habitat pour la rénovation de vos locaux loués. De même, les revenus issus des locations publicitaires et les loyers en retard sont concernés par les revenus fonciers imposables.

Quel est le régime appliqué pour l’imposition des revenus fonciers ?

Les revenus fonciers de même que les autres types de revenus imposables sont soumis à deux régimes différents. Le choix de ce régime est fait en fonction du montant de vos recettes durant une année civile et celui de vos charges.

Le régime réel

Le régime réel est appliqué aux recettes annuelles qui vont au-delà de 15 000 euros. Il est aussi choisi si vous possédez un bien qui est inscrit dans un dispositif locatif et exclu de l’application du régime micro foncier. Le régime réel fonctionne de la même manière que la règle de frais réel chez le salarié.

Cependant, il ne contient aucun abattement forfaitaire, c’est pourquoi vous devez déterminer vous-même le revenus fonciers net imposable à votre niveau. Pour le faire, il suffit de déduire du montant total de vos recettes, les charges foncières de l’année. Ensuite, vous devez aussi soustraire de vos revenus annuels vos avantages fiscaux qui proviennent de la défiscalisation du type Pinel.

Le principe du régime réel vous oblige à remplir la déclaration des revenus fonciers sous le n⁰ 2044 s ou n⁰ 2044. Ensuite, vous remplissez de nouveau la déclaration n⁰ 2042 et indiquez à la fin le résultat de votre calcul.

Le régime micro foncier

Le régime micro foncier s’applique à tous les revenus fonciers bruts qui n’excèdent pas 15 000 euros sur une année. Dans ce cas, votre revenu net imposable est calculé par l’administration fiscale. En effet, elle applique sur vos recettes, un abattement forfaitaire d’un taux de 30 %. Cependant, vos charges ne sont pas déductibles du montant réel.

Le régime micro foncier ne vous oblige pas à remplir une déclaration de revenus fonciers. Par conséquent, toutes vos recettes sont à indiquer sur la déclaration n⁰ 2042. Ce régime offre un important avantage de taille. C’est-à-dire, il est franchement simplifié, car vous inscrivez directement le montant de vos revenus fonciers annuel brut.

La loi vous donne la possibilité de choisir le régime réel même si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 euros. Toutefois, ce choix est possible si vos charges déductibles sont nettement supérieures aux montants que représentent les 30 % du régime micro foncier. Cependant, vous ne pouvez pas effectuer dans ce cas un changement de régime avant 3 ans.

Le taux d’imposition des revenus fonciers

Que vous soyez dans un régime réel ou micro financier, vos revenus fonciers sont imposés à un taux marginal d’imposition. Il s’agit du barème de l’impôt sur le revenu qui oscille entre 0% et 45 %. Ensuite, les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % seront également ajoutés. En effet, tout ce calcul est possible au niveau du fisc si vous réalisez des bénéfices. En cas de déficit, l’impôt peut être déduit soit sur votre revenu global sous certaines conditions ou, soit sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Les différentes charges déductibles pour les revenus fonciers

Au-delà de la déduction du déficit foncier, de nombreuses autres charges sont aussi déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt, les frais liés à la gestion locative, les travaux réalisés dans le logement et les frais de notaire font partie des dépenses que vous pouvez soustraire de vos recettes brutes.

En ce qui concerne l’intérêt d’emprunt, il faut rappeler qu’il doit être contracté pour l’achat ou les travaux effectués sur le bien immobilier. Il existe une limite au montant que vous pouvez déduire chaque année. Par exemple, pour un prêt immobilier souscrit avant 2011, vous êtes limité à 3 750 euros par an.

Les frais liés à la gestion locative quant à eux incluent notamment les honoraires versés aux agences immobilières ainsi que toutes les autres dépenses engagées pendant la période où votre bien est en location.

Pour ce qui est des travaux réalisés dans le logement, ils peuvent concerner aussi bien l’amélioration que l’entretien régulier du bien immobilier (peinture, ravalement, …). Toutefois, seuls certains types de travaux sont éligibles à cette déduction fiscale. Il est donc primordial d’en prendre connaissance auprès d’un professionnel qualifié.

Quant aux frais de notaire, ils comprennent principalement tous ceux ayant été nécessaires lorsqu’on a acquis un immeuble : acte authentique d’achat, droits d’enregistrement, etc.

Il faut préciser qu’il y a un certain plafonnement en termes de dépenses déductibles, car il ne faut pas oublier que le but est d’amortir les bénéfices afin de réduire l’imposition.

Comment déclarer ses revenus fonciers : les étapes à suivre

Maintenant que nous avons vu comment fonctionnent les revenus fonciers, il faut comprendre comment les déclarer.

La première étape consiste à se procurer un formulaire 2044 ou 2044S. Ces formulaires sont disponibles sur le site web officiel des impôts et peuvent aussi être obtenus auprès du centre des finances publiques dont vous dépendez. Il existe deux types de formulaires :
• Le formulaire 2044 pour les propriétaires qui ont réalisé une location nue (sans meubles) ;
• Le formulaire 2044S pour ceux ayant loué leur bien immobilier en meublé.

Une fois que vous avez rempli votre formulaire avec attention et transmis toutes vos informations à l’administration fiscale, il est temps d’évaluer votre impôt sur le revenu. Effectivement, c’est la somme de tous vos revenus qui sera prise en compte dans l’évaluation de votre impôt.

Il faut savoir qu’il n’existe pas réellement un taux fixe applicable aux loyers générés par le patrimoine immobilier. Toutefois, on peut retenir qu’une tranche marginale s’applique selon la nature des loyers perçus :
• Pour les locations nues :
• Jusqu’à 10 084 euros : exonération totale d’impôt.
• Entre 10 085 et 25 710 euros : imposition au taux effectif correspondant à sa tranche d’imposition.
• Au-delà de ce montant : imposition forfaitaire annuelle représentant entre 20 et 30% du total des loyers perçus par le propriétaire.
• Pour les locations meublées :
• Jusqu’à 23 000 euros : exonération totale d’impôt.
• Entre 23 001 et 70 000 euros : imposition au taux effectif correspondant à sa tranche d’imposition.
• Au-delà de ce montant : imposition forfaitaire annuelle représentant entre 50% et 71% du total des loyers perçus selon la nature de la location (courte ou longue durée).

Il faut bien remplir votre déclaration fiscale pour que l’évaluation soit juste. Si vous avez besoin d’aide, sachez que les centres des impôts sont là pour répondre à toutes vos questions.

N’oubliez pas qu’une fois le formulaire transmis aux autorités fiscales, il sera possible de profiter des avantages offerts par ces dernières. Par exemple, si vous êtes éligible à certaines aides (comme un crédit d’impôt), il est primordial d’en être informé afin de ne pas passer une opportunité qui pourrait vous faire économiser quelques centaines voire milliers d’euros.

Malgré les contraintes liées à la déclaration fiscale lorsqu’on possède un patrimoine immobilier locatif, cette source financière peut toutefois se révéler extrêmement profitable lorsque c’est bien géré.